As inovações tecnológicas promovem mudanças e demandam novas habilidades em diferentes áreas do Direito imobiliário, alcançando, igualmente, atividades tradicionais, como as assembleias nos condomínios.
A Seção do Código Civil relativa à administração do condomínio, disciplinada nos artigos 1347 a 1356 daquele diploma legal, apresenta regras sobre as assembleias nesses espaços. Abordam-se temas diversos, tais quais convocação, assembleia anual ordinária para aprovar a prestação de contas realizada pelo síndico, quórum especial para alterações particulares, forma regular de tomada de deliberações em primeira e segunda convocações, assembleias extraordinárias e possibilidade da existência de conselho fiscal. É, por isso, silente quanto ao uso de Tecnologia da Informação e Comunicação (TIC).
O Projeto de Lei nº 548/2019 remetido pelo Senado Federal, depois da aprovação, à Câmara dos Deputados em novembro de 2019, onde aguarda o prazo para emendas na Comissão de Constituição e Justiça, propõe a permissão para que TIC seja aplicada nas assembleias dos condomínios. Para tanto, sugere o acréscimo no Código Civil do artigo 1353-A, o qual traz a permissão para “votação eletrônica dos condôminos” e “segmento virtual da reunião”, quando o quórum especial não for alcançado nas convocações presenciais, destacando-se a tendência de procedimento híbrido.
Nesse sentido, o PL nº 548/2019 explicita os requisitos para as assembleias virtuais e votação eletrônica: o instrumento de convocação deve ser claro quanto a estas modalidades; o inteiro teor da ata da parte presencial da assembleia precisa ser enviado aos condôminos; a administração do condomínio disponibilizará aplicativo ou outro meio eletrônico que permita o voto individual por senha de acesso e a justificativa correspondente, bem como a conferência dessas informações relativamente aos demais condôminos; o encerramento da assembleia virtual ocorrerá após o cômputo dos votos eletrônicos e presenciais junto com a publicação do seu somatório; e salvo proibição constante na convenção do condomínio será permitida a coleta individual posterior dos votos dos condôminos ausentes.
Importante lembrar que a pandemia ao acelerar a digitalização de vários segmentos da economia e sociedade provocou mudanças normativas no que toca a realização de assembleias virtuais. No Rio de Janeiro, por exemplo, a Lei Estadual nº 8.836/2020, com vigência limitada ao período de restrições para enfrentamento da COVID-19, proibiu a realização de assembleias presenciais nos condomínios edilícios, recomendando a utilização do meio virtual quando as deliberações forem consideradas imprescindíveis.
A tendência é que este modelo seja incorporado ao ordenamento jurídico, semelhantemente ao que ocorreu com o texto da Medida Provisória nº 931/2020, aprovado pelo Senado Federal em 09/07/2020, permitindo, observando as regras específicas, a participação e votação à distância nas sociedades anônimas, sociedades limitadas e sociedades cooperativas.
Este é outro aspecto que demonstra a importância de contínua atualização dos profissionais da área do direito, pois enquanto uma legislação em nível federal não é aprovada, fazem-se indispensáveis soluções que assegurem segurança jurídica às partes interessadas, vez que as eventuais adaptações nos procedimentos precisam manter conformidade com as normas aplicáveis, presentes no Código Civil e na Convenção do Condomínio.
Wilson Sales Belchior – Graduado em Direito, especialista em Processo Civil e Energia Elétrica, MBA em Gestão Empresarial, Mestre em Direito e Gestão de Conflitos, Doutorando em Direito Constitucional. Advogado, palestrante, professor universitário em cursos de pós-graduação em diferentes estados e autor de diversos artigos e livros, publicados em revistas, jornais, portais de notícias e editoras de circulação nacional. Atualmente é Conselheiro Federal da OAB eleito para o triênio 2019-2021 e Presidente da Comissão Nacional de Direito Bancário.