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ClickJus: Tecnologias no Direito imobiliário – plataformas de locação para temporada

Segundo estatísticas divulgadas por empresa do setor, é usado diariamente por aproximadamente dois milhões de pessoas em mais de oitenta mil cidades ao redor do mundo.

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A intermediação realizada no meio eletrônico entre proprietários de imóveis e turistas ou outros sujeitos interessados em acomodações é inovação na locação para temporada que se consolidou nos últimos anos. Sem dúvidas, constatou-se a emergência de um novo modelo de negócios, o qual, segundo estatísticas divulgadas por empresa do setor, é usado diariamente por aproximadamente dois milhões de pessoas em mais de oitenta mil cidades ao redor do mundo.

Essa inovação disruptiva, no sentido da transformação de um mercado, provocada por esse e outros tipos de modelos de negócios com benefícios alternativos ao que se costumava esperar nesses espaços não é, em geral, unanimidade. Afinal, há posturas de rejeição dogmática, euforia, adaptação e aquelas voltadas a aproveitar certa janela de oportunidades. Isto se explica, dentre outros aspectos, pelos desafios criados para empresas e profissionais tradicionais naquele setor, somado às novas habilidades e competências que passam a ser exigidas. 

É nesse contexto, que a locação para temporada em condomínios edilícios apoiada em tecnologia causa divergência na interpretação das normas jurídicas aplicáveis. Existem posicionamentos que privilegiam as regras expressas na Convenção do Condomínio, após deliberação na respectiva assembleia geral extraordinária, proibitivas, em algumas situações, quanto a esse tipo de relação. Entendimento diverso se relaciona a ofensa ao direito de propriedade, enxergando nesse tipo de regra restrição inadequada sobre a unidade autônoma pertencente ao condômino. 

No Superior Tribunal de Justiça, discute-se, por exemplo, no Recurso Especial nº 1.819.075/RS controvérsia atinente a este contexto, qual seja a possibilidade de aluguel por temporada de unidade autônoma, no todo ou em parte, inclusive por meio de plataformas virtuais e, por consequência, a respeito da natureza jurídica da relação mantida entre as partes envolvidas.

No Senado Federal, está em tramitação o Projeto de Lei nº 2.474/2019 que propõe a inclusão de um artigo na seção sobre locação para temporada da Lei nº 8.245/1991 vedando-a quando “contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínios edilícios de uso exclusivamente residencial”, ressalvada autorização expressa na Convenção, a qual deve obedecer a conjunto de requisitos. 

Em dezembro de 2019, no entanto, apresentou-se na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania relatório legislativo votando pela rejeição do PL. Entre os argumentos mencionados, destacam-se os benefícios dessa inovação tecnológica, tais quais redução dos custos de transação, estímulo a concorrência, ampliação e dinamização dos mercados.

Observa-se, pois, que a inovação tecnológica acentuou as divergências no que toca ao enquadramento desse novo fenômeno na legislação existente. Os aplicativos e plataformas que intermediam esse tipo de acomodação, bem como outras tecnologias que alcançam diretamente o setor imobiliário demonstram a necessidade de um debate amplo e participativo. 

As soluções normativas, regulamentares e práticas devem buscar o equilíbrio entre os interesses das partes interessadas, assegurando conformidade com o ordenamento jurídico, simultaneamente a incentivos para a diversificação dos mercados e aperfeiçoamento do ambiente de negócios.

Wilson Sales Belchior – Graduado em Direito, especialista em Processo Civil e Energia Elétrica, MBA em Gestão Empresarial, Mestre em Direito e Gestão de Conflitos, Doutorando em Direito Constitucional. Advogado, palestrante, professor universitário em cursos de pós-graduação em diferentes estados e autor de diversos artigos e livros, publicados em revistas, jornais, portais de notícias e editoras de circulação nacional. Atualmente é Conselheiro Federal da OAB eleito para o triênio 2019-2021 e Presidente da Comissão Nacional de Direito Bancário.

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