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Clickjus: STJ define teses sobre o inadimplemento na entrega do imóvel

A relevância dessa discussão jurídica é exposta ao perceber-se o quantitativo de 178 mil ações judiciais que estavam sobrestadas aguardando o julgamento final desses Recursos Especiais.

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Na última semana, a Segunda Seção do STJ divulgou as teses fixadas nos temas 970 e 971, com o julgamento de Recursos Especiais sob a sistemática repetitiva (1.635.428, 1.498.484, 1.614.721 e 1.631.485) a respeito de um tema que provocava entendimentos e decisões divergentes sobre algumas das penalidades que podem ser aplicadas à pessoa jurídica responsável pela entrega de um imóvel, com prazo previsto contratualmente, especificamente a respeito da inversão da cláusula penal em favor do consumidor e cumulação com o pedido de lucros cessantes.

A cláusula penal estipulada no contrato em desfavor apenas do adquirente, enquanto sanção para o inadimplemento de obrigações pecuniárias, poderá funcionar como parâmetro para quantificar-se o valor de uma indenização a ser paga em eventual inadimplemento da construtora ou incorporadora, tal como na hipótese de atraso na entrega das unidades.

A relevância dessa discussão jurídica é exposta ao perceber-se o quantitativo de 178 mil ações judiciais que estavam sobrestadas aguardando o julgamento final desses Recursos Especiais que fixaram as teses que devem ser acompanhadas pelos demais órgãos jurisdicionais sempre que houver similitude fática e jurídica com a situação tratada no acórdão paradigma.

Dessa forma, as questões submetidas a julgamento foram definir a possibilidade de: (i) cumular a indenização por lucros cessantes e a cláusula penal, quando ocorre o atraso na entrega do imóvel, objeto de promessa de compra e venda; (ii) inversão em desfavor da construtora da cláusula penal estipulada apenas contra o adquirente. 

No primeiro aspecto, relativo ao tema 970, prevaleceu na fixação da tese, o entendimento do Ministro Relator Luís Felipe Salomão, na perspectiva de impossibilidade da cumulação, considerando que ambos os tipos possuem natureza indenizatória “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.  

No segundo, por sua vez, associado ao tema 971 compreendeu-se a controvérsia na perspectiva de reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor de determinado produto, estabelecendo que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

Por fim, importante mencionar que durante o julgamento desses recursos repetitivos, o Ministro Relator Luís Felipe Salomão levantou questão de ordem sobre a aplicação da Lei nº. 13.786/2018 para solução jurídica dos temas supracitados, sob o argumento de irretroatividade de lei, não sendo possível a modificação do entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento, mesmo com a posterior mudança normativa, assim, a Segunda Seção afastou a aplicação daquela norma para o julgamento dos repetitivos.

Wilson Sales Belchior - Graduado em direito pela UNIFOR, especialista em Processo Civil pela UECE, MBA em Gestão Empresarial e mestrando em Direito e Gestão de Conflitos na UNIFOR. Também possui curso de curta duração em resolução de conflitos na Columbia Law School, nos Estados Unidos. Na mesma instituição participou de série de pesquisa avançada. Palestrante, professor universitário em cursos de pós-graduação em diferentes estados e autor de diversos artigos e livros, publicados em revistas, jornais, portais de notícias e editoras de circulação nacional. Conselheiro Federal da OAB (2013-2015). Vice-presidente da Comissão Nacional de Advocacia Corporativa do Conselho Federal da OAB (2013-2015). Membro da Comissão Nacional de Sociedade de Advogados do Conselho Federal da OAB (2010-2012). Membro da Coordenação de Inteligência Artificial do CFOAB (2018). Atualmente é Conselheiro Federal eleito para o triênio 2019-2021.

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