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ClickJus: STJ fixa tese de prejuízo presumido em atraso de imóvel do Programa “Minha Casa, Minha Vida”

Dessa forma, atente-se que superado o prazo de entrega estipulado no contrato e o prazo de tolerância, igual ou inferior a 180 dias corridos.

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A segunda tese do Tema 996 do STJ estabeleceu que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”.

A compreensão do Ministro Relator Marco Aurélio Bellizze baseou-se no comportamento judicial do STJ pela possibilidade de fixação de lucros cessantes em financiamentos regidos pelo Sistema Financeiro de Habitação, em virtude do descumprimento do prazo de entrega do bem, observando-se, dessa forma, a presunção de prejuízo daquele que se comprometeu a comprar o bem imóvel, de tal maneira que o fato de o imóvel não ter sido entregue dentro do escopo do Programa “Minha Casa, Minha Vida” não é suficiente para afastar essa presunção de prejuízo, porquanto a condenação do vendedor, segundo o STJ, independe da demonstração da finalidade negocial da transação.

Para aqueles que interpuseram os Recursos Especiais em face do IRDR do TJ-SP as alegações basearam-se no sentido de que a indenização por atraso dependeria de “prova efetiva do prejuízo” pelo comprador, sustentando, por isso, que o dano não poderia ser presumido. Tal raciocínio argumentativo baseou-se na declaração de violações aos artigos 402 e 403 do Código Civil, os quais tratando de perdas e danos, trazem expressões que podem também contribuir com a ideia de prejuízo efetivo.

O Ministério Público Federal, por seu turno, elencou precedentes recentes do STJ, especificamente no EREsp 1.341.138/SP, relatado pela Ministra Maria Isabel Galloti, e AgInt no REsp 1.798.456/SP, de relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, reconhecendo que o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes ao adquirente pelo tempo em que ficou impossibilitado de usufruir do bem, entendendo o MPF, por conseguinte, possível o estabelecimento da recomposição dos danos patrimoniais por causa da supressão temporária da faculdade de usar, sem a necessidade de demonstração concreta de prejuízo, mas tendo como parâmetro não o aluguel, mas o valor das prestações, o que não restou acatado pelo STJ, tal como evidenciado anteriormente.

Acrescente-se o posicionamento do Ministro Relator Marco Aurélio Bellizze, consoante o qual “no caso, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data aprazada. É evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, daí que, se não o faz por razões oponíveis à incorporadora, surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo”.

Dessa forma, atente-se que superado o prazo de entrega estipulado no contrato e o prazo de tolerância, igual ou inferior a 180 dias corridos, o adquirente tem o direito a receber mensalmente quantia em dinheiro equivalente a um aluguel de um imóvel assemelhado até a data em que o bem seja efetivamente disponibilizado, ressaltando que em eventual demanda na Justiça, essa indenização não admite prova ou discussão em contrário, pelo fato de o prejuízo ser presumido, compreensão que amplia as exigências de conformidade regulamentar e legal àqueles que atuam no setor.

Wilson Sales Belchior - É graduado em direito pela UNIFOR, especialista em Processo Civil pela UECE, MBA em Gestão Empresarial e mestre em Direito e Gestão de Conflitos na UNIFOR. Também possui curso de curta duração em resolução de conflitos na Columbia Law School, nos Estados Unidos. Na mesma instituição participou de série de pesquisa avançada. Palestrante, professor universitário em cursos de pós-graduação em diferentes estados e autor de diversos artigos e livros, publicados em revistas, jornais, portais de notícias e editoras de circulação nacional. Conselheiro Federal da OAB (2013-2015). Vice-presidente da Comissão Nacional de Advocacia Corporativa do Conselho Federal da OAB (2013-2015). Membro da Comissão Nacional de Sociedade de Advogados do Conselho Federal da OAB (2010-2012). Membro da Coordenação de Inteligência Artificial do CFOAB (2018). Atualmente é Conselheiro Federal eleito para o triênio 2019-2021 e Presidente da Comissão Nacional de Direito Bancário.

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