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ClickJus: Tecnologias no Direto imobiliário – smart contracts

Atualmente, diz respeito a softwares criados em linguagem de programação específica e armazenados dentro de uma rede de blockchain.

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O termo “smart contracts” originalmente atribuído ao cientista da computação, Professor Nick Szabo, foi cunhado para um banco de dados que armazenava contratos, automatizando cláusulas importantes a fim de desencorajar a violação de seus termos. 

Atualmente, diz respeito a softwares criados em linguagem de programação específica e armazenados dentro de uma rede de blockchain. Essa característica é a responsável por disseminar o uso de smart contracts, reduzindo os riscos de invasão, aumentando integridade, segurança e confiabilidade por intermédio dos registros que podem ser verificados por todas as partes interessadas. 

Assim, esses documentos não podem ser alterados depois de firmados, preveem cláusulas aceitas por todas as partes contratantes, que não exigem intervenção humana para avaliar ou concretizar seu cumprimento. Em síntese, há um contrato sendo executado autonomamente por software em harmonia com condições definidas previamente.

Imagine-se, por exemplo, uma compra e venda com cláusulas resolutivas expressas. O comprador transfere recursos para a rede de blockchain onde se localiza o smart contract, a qual direciona automaticamente tais quantias para o vendedor à medida que aquelas condições vão sendo superadas e, caso, alguma não o seja, os recursos retornam ao comprador. Outra situação envolvendo cláusulas operacionais, se existir inadimplemento pelo comprador, então ocorrerá a resolução pelo vendedor.

Esta situação hipotética se torna factível com o apoio de cartórios que utilizam a tecnologia blockchain para registro de títulos de propriedade, emissão de ordens de pagamento online e dispositivos que confirmem autonomamente as características da propriedade objeto da negociação, o que no futuro próximo permitirá economia de tempo e recursos pelas partes contratantes.

Atualmente já existem plataformas que realizam eletrônica e automaticamente a celebração de contratos envolvendo negócios imobiliários, abrangendo espaço virtual para a oferta da propriedade, negociação, checklist, gestão, análise e auditoria de documentação, além de armazenamento na nuvem e assinatura digital. Outras soluções disponibilizam linguagem de programação customizável para diferentes tipos de contratos, prevendo antecipadamente todas as possibilidades de acontecimentos e consequências durante o prazo de vigência daquele instrumento.

No espaço legal, existe no Canadá norma jurídica sobre tecnologia da informação (“Act to establish a legal framework for information technology”) fixando garantias para os sujeitos que fazem uso de documentos pré-programados, tais quais os smart contracts. Assegura-se, dessa maneira, a obrigatoriedade de o documento fornecer instruções quanto ao seu uso, informando adequadamente acerca de erros potenciais e mecanismos para mitigá-los ou corrigi-los, bem como evitar o recebimento de produtos e serviços não solicitados devido a alguma inadequação do software.

No Brasil, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui decisão envolvendo contrato eletrônico, especificamente o Recurso Especial 1.495.920/DF, de Relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 15 de maio de 2018. No caso concreto, discutiu-se se o contrato eletrônico de mútuo celebrado sem a assinatura de duas testemunhas poderia ostentar a condição de título executivo extrajudicial. Compreendeu-se naquela oportunidade pela possibilidade de reconhecimento excepcional da executividade dos contratos eletrônicos quando atendidos requisitos específicos, em decorrência da “nova realidade comercial com o intenso intercâmbio de bens e serviços em sede virtual”.

Em maio de 2020, o Projeto de Lei nº 2.359 foi apresentado a mesa diretora da Câmara dos Deputados justamente para prever no rol do artigo 784, CPC/2015 “o documento particular, assinado, manual ou digitalmente”, justificando a proposta no precedente anteriormente citado do STJ.

A expansão na digitalização e conectividade da sociedade acelerará a adoção e disseminação de smart contracts em setores econômicos variados, tal qual aquele relativo aos negócios imobiliários. Enquanto isso, demanda-se interdisciplinaridade e novos conhecimentos dos profissionais jurídicos não apenas para manusearem uma inovação desse tipo, mas contribuir com o seu debate regulatório.

Wilson Sales Belchior – Graduado em Direito, especialista em Processo Civil e Energia Elétrica, MBA em Gestão Empresarial, Mestre em Direito e Gestão de Conflitos, Doutorando em Direito Constitucional. Advogado, palestrante, professor universitário em cursos de pós-graduação em diferentes estados e autor de diversos artigos e livros, publicados em revistas, jornais, portais de notícias e editoras de circulação nacional. Atualmente é Conselheiro Federal da OAB eleito para o triênio 2019-2021 e Presidente da Comissão Nacional de Direito Bancário.

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