No Tema 996, associado ao Recurso Especial 1.729.593/SP, também se fixou tese acerca da incidência dos juros de obra nos contratos do Programa “Minha Casa, Minha Vida”, aplicável às faixas de renda 1,5, 2 e 3, da forma que se explicou no texto anterior. A tese firmada estipulou que “É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”, isto é, não se considera abusiva cláusula contratual prevendo a cobrança desse tipo de encargo antes da entrega das chaves, ao passo que não é possível a sua cobrança, depois de transcorridos os prazos de entrega e tolerância, com atraso provocado apenas pela construtora.
Juros de obra ou taxa de evolução de obra, em regra, se referem a uma quantia paga pelo comprador no período em que a construção da unidade adquirida está se desenvolvendo, sob a rubrica de encargos contratuais, que não são abatidos do valor do principal, assim, podem ser considerados como a atualização do saldo devedor até que a obra seja concluída. Na prática, acontece a liberação gradual pela instituição financeira dos recursos financiados pelo comprador à construtora, de acordo com o avanço das obras, incidindo juros sobre essa quantia, pagos mensalmente pelo comprador, enquanto forma de remuneração do capital.
Nos recursos especiais que enfrentaram o Tema nº. 06 do IRDR do TJ-SP sobre os juros de obra sustentou-se, em síntese, a possibilidade de repasse desses encargos, considerando que os mesmos não configurariam ônus adicional para o adquirente, ainda que existisse atraso na entrega da unidade, pugnando-se pela restrição de eventual ilicitude aos fatos geradores que ganhassem vida posteriormente a tal prazo, depois de ultrapassada a tolerância, prevista no contrato e caso implicasse no pagamento pelo comprador de valor superior à remuneração pactuada com a instituição financeira sob esse título.
O Ministério Público Federal concordou que a cobrança desses juros se legitima durante a fase da construção do imóvel, não se discutindo a sua legalidade, porque estabelece um ônus menor quando da amortização do valor do principal, tendo em vista que a obra é paga pelo agente financeiro, antes que se iniciem os pagamentos associados à amortização do principal, contudo ressaltou-se que a manutenção nesse tipo de cobrança com o atraso do fim das obras oneraria indevidamente o adquirente, sendo, por isso, incompatível com a boa-fé objetiva.
O Ministro Relator sustentou que “na disciplina do PMCMV, sob a modalidade do crédito associativo, é legal a incidência de juros de obra durante o período de construção do imóvel, cessando a sua aplicação com a entrega da unidade, quando terá início a fase de amortização do saldo devedor do financiamento contratado com o agente financeiro”, todavia vencido o prazo de entrega, a cobrança dos juros de obra não podem prosseguir, posto que o comprador não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital, na hipótese de atraso imputável apenas à vendedora.
Enfatize-se a importância da fixação desse precedente pelo STJ, considerando a grande quantidade de ações judiciais que envolviam o pedido de devolução dobrada dos valores pagos com juros de obra no período anterior a entrega do bem imóvel, questionamento das cláusulas sobre a obrigação de pagar esses encargos, o não abatimento do saldo devedor, suposta existência de taxas extras, entre outros aspectos, contribuindo, dessa forma, com a uniformização do entendimento jurisprudencial.
Wilson Sales Belchior – É graduado em direito pela UNIFOR, especialista em Processo Civil pela UECE, MBA em Gestão Empresarial e mestre em Direito e Gestão de Conflitos na UNIFOR. Também possui curso de curta duração em resolução de conflitos na Columbia Law School, nos Estados Unidos. Na mesma instituição participou de série de pesquisa avançada. Palestrante, professor universitário em cursos de pós-graduação em diferentes estados e autor de diversos artigos e livros, publicados em revistas, jornais, portais de notícias e editoras de circulação nacional. Conselheiro Federal da OAB (2013-2015). Vice-presidente da Comissão Nacional de Advocacia Corporativa do Conselho Federal da OAB (2013-2015). Membro da Comissão Nacional de Sociedade de Advogados do Conselho Federal da OAB (2010-2012). Membro da Coordenação de Inteligência Artificial do CFOAB (2018). Atualmente é Conselheiro Federal eleito para o triênio 2019-2021 e Presidente da Comissão Nacional de Direito Bancário.