ClickJus inicia hoje um conjunto de publicações envolvendo séries temáticas. A primeira delas se relaciona com a fixação, na última semana, de quatro teses, pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, aplicáveis aos contratos de compra de imóvel na planta no programa “Minha Casa, Minha Vida”, resultado da afetação, em 18/09/2018, do Recurso Especial 1.729.593/SP, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze, que não suspendeu os processos nas instâncias ordinárias, mas, segundo dados do CNJ, envolvem, no mínimo, oito mil ações com temática análoga. Assim, nos próximos dias serão examinadas individualmente cada uma das teses associadas ao Tema 996, com mérito julgado em 11/09/2019.
Esclareça-se, em primeiro lugar, que a Proposta de Afetação se referiu a Recursos Especiais interpostos em face de julgamento de mérito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº. 0023203-35.2016.8.26.0000 do Tribunal de Justiça de São Paulo, vinculado a uma ação na qual uma pessoa física pleiteou indenização por perdas e danos em desfavor de uma Sociedade de Propósito Específico e de uma construtora, sustentando que ocorreu atraso superior a um ano na entrega das chaves de uma unidade autônoma adquirida mediante compromisso de compra e venda. Nesse ínterim, a Turma Especial de Direito Privado do TJ-SP examinou nove temas (dois deles prejudicados) a respeito dos requisitos e efeitos do atraso de entrega de unidades autônomas em construção, quatro dos quais ensejaram a interposição de Recursos Especiais ao STJ, baseados, resumidamente, em alegações de violação a diferentes dispositivos do CDC, CC/02, CPC/15 e da Lei 10.192/2001.
Importante explicar que as teses se aplicam apenas para as faixas de renda 1,5 (até R$ 2.600,00), 2 (até R$ 4.000,00) e 3 (até R$ 7.000,00), excluída, portanto, a faixa 1 (até R$ 1.800,00), em razão de o “Minha Casa, Minha Vida” para este agrupo assemelhar-se mais um benefício social com contrapartida, do que propriamente a um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, de acordo com o entendimento do Ministro Relator.
As teses firmadas dizem respeito essencialmente ao prazo de entrega de imóveis residenciais, abrangendo as questões de: (i) estipulação contratual; (ii) descumprimento; (iii) encargos; e (iv) correção monetária, abordando-se na coluna de hoje a primeira delas, conforme a qual “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.
Nos Recursos Especiais alegou-se quanto a este aspecto que o prazo estipulado para a conclusão da obra seria meramente estimativo, podendo variar de acordo com a obtenção do financiamento, além da incompatibilidade com os empreendimentos relacionados aos programas de crédito associativo, pelo fato de os adquirentes aderirem ao negócio durante a realização da obra.
A necessidade de o prazo de entrega ser certo, isto é, estar expresso em uma data específica, redigido no contrato com destaque, a fim de que o adquirente, independentemente de sua formação, consiga compreender clara e inteligivelmente que o imóvel, objeto da relação jurídica entre as partes, será entregue naquela ocasião, com a possibilidade de o limite ser ampliado, em virtude do prazo de tolerância, decorre, segundo entendimento do STJ, da compreensão de se tratar de uma relação consumerista, na qual se considera como abusiva cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, restringindo, por exemplo, direitos ou obrigações fundamentais à natureza do contrato (art. 51, IV, CDC).
Quanto ao prazo de tolerância, sublinhe-se que a Lei nº. 4.591/1964, com o acréscimo feito pela Lei nº. 13.786/2018, no artigo 43-A, estabeleceu o parâmetro de 180 dias corridos da data estipulada contratualmente, desde que no instrumento a previsão seja expressa, clara e destacada.
A finalidade desse precedente, consoante o Ministro Bellizze, consistiu em eliminar a possibilidade de o incorporador postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, afastando-se, com isso, a estipulação de prazo aberto à conclusão da obra, ou ainda de maneira apenas estimativa e condicional, apartando a vinculação à evento futuro, como, a data da obtenção de financiamento ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no instrumento contratual.
Logo, o entendimento desses precedentes é essencial àqueles que atuam nesse setor econômico, a fim de adaptarem seus documentos e práticas negociais à compreensão firmada pelo STJ, que será aplicada pelas instâncias ordinárias em todo o Brasil, evitando, por conseguinte, a judicialização de situações que poderiam ter sido evitadas, com a necessária adequação, a qual tem o potencial de reduzir o passivo jurídico dessas empresas.
Wilson Sales Belchior – É graduado em direito pela UNIFOR, especialista em Processo Civil pela UECE, MBA em Gestão Empresarial e mestre em Direito e Gestão de Conflitos na UNIFOR. Também possui curso de curta duração em resolução de conflitos na Columbia Law School, nos Estados Unidos. Na mesma instituição participou de série de pesquisa avançada. Palestrante, professor universitário em cursos de pós-graduação em diferentes estados e autor de diversos artigos e livros, publicados em revistas, jornais, portais de notícias e editoras de circulação nacional. Conselheiro Federal da OAB (2013-2015). Vice-presidente da Comissão Nacional de Advocacia Corporativa do Conselho Federal da OAB (2013-2015). Membro da Comissão Nacional de Sociedade de Advogados do Conselho Federal da OAB (2010-2012). Membro da Coordenação de Inteligência Artificial do CFOAB (2018). Atualmente é Conselheiro Federal eleito para o triênio 2019-2021 e Presidente da Comissão Nacional de Direito Bancário.