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ClickJus: Tecnologias no Direito imobiliário — blockchain e registros públicos

A tecnologia blockchain surgiu no âmbito das criptomoedas enquanto rede para registro de transações. Na Câmara dos Deputados propõe-se, dentre outros aspectos, a regulação do uso de blockchain para contratos públicos.

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O segundo eixo temático abordado no ClickJus versará sobre a relação entre Direito imobiliário e novas tecnologias. Para tanto, as discussões envolverão assembleia de condomínio virtuais, smart contracts, uso de aplicativos na locação por temporada, proptech e outras tecnologias disruptivas que impactam tal setor. Este primeiro texto, por sua vez, será dedicado ao uso de blockchain nos serviços prestados pelos cartórios de registros públicos.

A tecnologia blockchain surgiu no âmbito das criptomoedas enquanto rede para registro de transações, principalmente, com bitcoins, chamando a atenção de vários setores pela segurança que proporciona às transações, reduzindo os riscos de falsificação. Isto é possível porque a tecnologia funciona na forma de uma cadeia de blocos, cada um com sua impressão digital (“hash”), fornecida por função matemática que carrega um código com letras e números, que cresce a cada transação, gravando todos os negócios que envolveram aquele bloco. Permite-se, assim, verificar se houve qualquer alteração para que seja possível invalidá-lo, ou confirmar se o código realmente é válido. 

Acompanhando a definição da literatura especializada, a expressão pode ser sintetizada enquanto rede de negócios segura, em que ativos são transferidos por meio de um livro de registro comum, que é continuamente sincronizado e do qual todos os participantes possuem cópia.

Soluções privadas na área de registros públicos anunciam aplicações estruturadas nessa tecnologia envolvendo funcionalidades, como, por exemplo, a possibilidade da realização de assinatura com smart cards; validação e registro; verificação de autenticidade de títulos públicos, da propriedade de bens imóveis e respectivas cadeias aquisitivas; uso de smart contracts; transferência de títulos; autenticação da validade e integridade de documentos.

Na China, a imprensa local noticiou a abertura em abril de 2019 do primeiro cartório habilitado para blockchain em Pequim. Naquele espaço, permite-se ao detentor de um certificado verificar o conteúdo do documento digitalizando um código, além de outras funções que visam impedir a falsificação de documentos e o aproveitamento de assimetrias informacionais por fraudadores.

Outro caso pertinente é o da República Democrática da Geórgia. Naquele país, a implementação do registro de título de propriedade baseado em blockchain iniciou-se em 2016, contabilizando mais de 100 mil títulos registrados até 2019. O procedimento inicia-se com a solicitação do serviço pelo cidadão, em seguida o oficial do cartório realiza o registro apoiado na solução de blockchain, o sistema fornece ao cidadão um certificado digital de seu ativo, suportado com prova criptográfica da originalidade, publicada na rede pública de blockchain, sendo possível aos cidadãos verificarem a legitimidade de qualquer título.

Em termos de eficiência, o relatório da Comissão Europeia “Blockchain for digital government”, publicado em 2019, explicita que a Agência Nacional de Registro Público da Geórgia conseguiu apoiado nessa tecnologia reduzir o tempo de registro de uma propriedade para minutos, o que antes levava de 1 a 3 dias; a verificação desse tipo de documento público passou a ser feita em segundos; e os custos operacionais foram diminuídos em 90%.

No Brasil, existem projetos de lei em tramitação tratando desse tema. Na Câmara dos Deputados propõe-se, dentre outros aspectos, a regulação do uso de blockchain para contratos públicos, registro de bens e prestação de contas (PL 4797/2019 e 3443/2019). No Senado Federal, o PL 2876/2020 objetiva a alteração da Lei de Registro Públicos (Lei nº 6015/1973) para estabelecer que os registros de títulos e documentos e de imóveis sejam feitos também em “Sistema Eletrônico de Blockchain Nacional”, o qual, segundo a redação do Projeto de Lei, seria disponibilizado pelo Conselho Nacional de Justiça. 

Os objetivos dessas inovações pretendem, portanto, reduzir ou eliminar a necessidade de deslocamento físico até o cartório mediante a disponibilização de serviços em ambiente virtual; assegurar segurança aos registros por meio de blockchain, integração e interoperabilidade com outros sistemas e ferramentas; garantir a privacidade dos dados envolvidos nessas transações; e conformidade relativamente a legislação aplicável.

Este cenário representa, pois, chamamento aos stakeholders, partes potencialmente afetadas e sociedade civil a debaterem a aplicação de tecnologia que pode proporcionar ganho significativo de eficiência para os registros públicos, promover desburocratização e aperfeiçoar o ambiente de negócios no país.

Wilson Sales Belchior – Graduado em Direito, especialista em Processo Civil e Energia Elétrica, MBA em Gestão Empresarial, Mestre em Direito e Gestão de Conflitos, Doutorando em Direito Constitucional. Advogado, palestrante, professor universitário em cursos de pós-graduação em diferentes estados e autor de diversos artigos e livros, publicados em revistas, jornais, portais de notícias e editoras de circulação nacional. Atualmente é Conselheiro Federal da OAB eleito para o triênio 2019-2021 e Presidente da Comissão Nacional de Direito Bancário.

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